5 yıldan önce satacağınız gayrimenkulleriniz için ne kadar vergi ödeyeceğinizi biliyor musunuz?

 5 yıldan önce satacağınız gayrimenkulleriniz için ne kadar vergi ödeyeceğinizi biliyor musunuz?

5 yıldan erken satılan konutun vergisi

Son yıllarda hızla büyüyen gayrimenkul sektöründe elde edilen
yüksek kar oranları vergiye tabi tutulmuş ve Gelir Vergisi Kanununun 80’inci maddesine göre satın alındığı tarihten itibaren 5 yıl içerisinde satışı yapılan arsa, arazi, konut, iş yeri gibi tüm gayrimenkuller için “Değer Artış Kazanç Vergisi” ödenmesi gerekmektedir.

Bu kazancın ne kadar olduğu ve nasıl vergilendirildiği aşağıda belirtilen kurallara göre belirlenmiştir

  • Alış yapılan tarihte ödenen ücret ile satış yapılan fiyat arasındaki brüt kar, geçen süre zamanında artan üretici fiyat endeksi oranında vergiden muaftır. 2010 sonrası üretici fiyat endeksi (ÜFE) değişimi aşağıdaki tablodaki gibi olmuştur.
    Yıl Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran
    2010 164,94 167,68 170,94 174,96 172,95 172,08
    2011 182,75 185,90 188,17 189,32 189,61 189,62
    2012 203,10 202,91 203,64 203,81 204,89 201,83
    2013 206,91 206,65 208,33 207,27 209,34 212,39
    2014 229,10 232,27 233,98 234,18 232,96 233,09
    2015 236,61 239,46 241,97 245,42 248,15 248,78
    2016 250,67 250,16 251,17 252,47 256,21 257,27
    Yıl Temmuz Ağustos Eylül Ekim Kasım Aralık
    2010 171,81 173,79 174,67 176,78 176,23 178,54
    2011 189,57 192,91 195,89 199,03 200,32 202,33
    2012 201,20 201,71 203,79 204,15 207,54 207,29
    2013 214,50 214,59 216,48 217,97 219,31 221,74
    2014 234,79 235,78 237,79 239,97 237,65 235,84
    2015 247,99 250,43 254,25 253,74 250,13 249,31
    2016 257,81 258,01 258,77 260,94 266,16 274,09
  • Yine benzer şekilde, elde edilen brüt karın her yıl devletin belirlediği istisna tutarı kadar olan kısmı vergiden muaftır (2016 ve 2017 yılları için bu tutar 11.000 tl olarak belirlenmiştir).
  • Elde edilen brüt kazançtan satış tarihine kadarki dönemde ilgili gayrimenkul için ödenen kredi faizleri ve %0,2 tapu harcı ile damga vergisi muaftır.
  • Tüm istisna tutarları ve masraflar düştükten sonra elde edilen net kazançtan gelir vergisi kesintisi 2017 yılı için aşağıdaki tabloda belirtilen şekilde yapılır.
2017 YILI GELİR VERGİSİ DİLİMLERİ
13.000 TL’ye kadar 15%
30.000 TL’nin 13.000 TL’si için 1.950 TL, fazlası için 20%
70.000 TL’nin 30.000 TL’si için 5.350 TL, fazlası için 27%
70.000 TL’den fazlasının 70.000 TL’si için 16.150 TL,  fazlası için 35%

Konuyu bir örnekle açıklayalım;

2012 Mart ayında 200.000 tl’ye alınmış ve 2016 Ekim ayında 300.000 tl’ye satılmış bir konut düşünelim.

Bu konutu kredi ile aldığımızı ve aradan geçen 4,5 yılda 20.000 tl kredi faizi ödemiş olalım.

Satarken ise 300.000 tl satış bedeli üzerinden binde 2 oranında yani 6.000 tl tapu harcı ödediğimizi varsayalım.

Öncelikle bahsi geçen süre boyunca üretici fiyat endeksindeki değişime bakmamız lazım. bunun için alım satım yapıldığı aylara değil, bir önceki aylara bakılır.

Şubat 2012 deki üretici fiyat endeksi 202,91 iken Eylül 2016 da bu rakam 258,77 olmuştur. Aradaki artış oranı (258,77-202,91)/202,91= % 27.

Buna göre enflasyondan arındırılmış olarak 200.000 tl’ye alınan konut satış tarihinde %27 oranında değerlenmiş varsayılarak 254.000 tl olarak hesaba katılır.

300.000-254.000=46.000 tl brüt kar hesaplandığı var sayılır.

Bu rakamdan ödenen faiz ve tapu masrafı olan 26.000 tl düşülür. Geriye kalan rakam olan 20.000 tl (46.000-26.000) net kazanç olarak hesaplanır.

Net kazancın 2017 yılındaki istisna tutar olan 11.000 tl’si vergiye tabi olmadığı için 20.000 tl’den çıkarılarak kalan 9.000 tl vergiye tabi tutulur.

Yukarıdaki tabloya göre 13.000 tl’ye kadar olan kazançların vergisi %15 olduğu için 9.000tl net kazancın vergisi 1.450 tl olarak vergi dairesine ödenir.

  • Hesaplanan vergi 2 eşit taksitle mart ve temmuz aylarında ödenir,
  • Bağış yada miras yolu ile edinilen gayrimenkuller değer artış vergisinden muaftır,
  • Alış tarihi ile satış tarihi arasındaki üretici fiyat endeksi artış oranını gayrimenkulün alış fiyatına yansıtarak vergiden muaf tutabilmek için bu oranın en az %10 olması gerekmektedir. (Yukarıdaki örnekte eğer ÜFE artış oranı %10 altında olsaydı bu durumda gayrimenkulün alış fiyatını 254.000 olarak değil 200.000 tl olarak varsaymamız gerekirdi.)

Sorularınız için aşağıdaki yorum bölümünden bize ulaşabilirsiniz.

Yapılan Yorumlar
  • Anonim dedi ki:

    Ortaka alınan konutun satışında bu ististna turatı herkes için ayrı mı toplam mı oluyor?

    • admin dedi ki:

      Ortak alınan gayrimenkullerin satışında ortakların her birisi için bağımsız hesaplama yapılır. Tüm istisna tutarları her ortak için ayrı şekilde hesaplanır.
      İyi günler.

Bir Yorum Yapın